Fragen & Antworten

Die Wertquote gibt an, wie gross der Anteil jeder Wohneinheit am Gesamtwert des Gebäudes ist. Anders gesagt, gibt die Wertquote also Auskunft darüber, wieviel jedem Eigentümer von der gesamten Liegenschaft gehört. Der Vorteil einer hohen Wertquote ist, dass die eigene Stimme bei gewissen Entscheidungen an der Stockwerkeigentümerversammlung mehr Gewicht hat, als bei einer tieferen Wertquote. Andererseits verhält es sich aber gleich mit den Kosten, die auf die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft verteilt werden. Je höher die Wertquote, desto grösser der Anteil der Kosten, die man zu tragen hat.

Zur Berechnung der Wertquote gibt es keine gesetzlichen Vorschriften. Sie wird üblicherweise an der Grundfläche des Sonderrechts und dem gemeinschaftlichen Benutzungsrecht ausgemacht. Zusätzliche Kriterien, die die Wertquote beeinflussen können sind das Stockwerk, die Himmelsrichtung oder auch andere Faktoren, wie beispielsweise Lärmemmissionen.

Weitere Informationen sowie ein Berechnungsbeispiel finden Sie im unten verlinkten Video.

Unter Sonderrecht im Stockwerkeigentum versteht man das ausschliessliche Recht, Teile eines Gebäudes zu nutzen, auszubauen und zu bewirtschaften. Teile eines Gebäudes können nur dann zum Sonderrecht zählen, wenn sie in sich abgeschlossen sind und einen eigenen Zugang haben. Das klassische Beispiel hierzu ist eine Wohnung. Jedoch können auch abgetrennte Nebenräume, die sich beispielsweise im Keller befinden, ebenfalls ins Sonderrecht fallen.

Eigentümer dürfen mit ihrem Eigentum im Sonderrecht im Prinzip walten wie sie wollen. Jedoch gilt der Boden, auf der die Liegenschaft gebaut wurde, das Baurecht oder Teile des Gebäudes, welche Einfluss auf das Sonderrecht anderer Personen haben, nicht als Sonderrecht. Es dürfen also nicht einfach Gebäudeteile abgerissen werden, welche andere Sonderrechtsteile tangieren. Beispiele hierfür wären tragende Wände oder auch Arbeiten, die das äussere Erscheinungsbild einer Liegenschaft verändern.

Mehr Informationen über allgemeine Begrifflichkeiten des Stockwerkeigentums finden Sie im unten verlinkten Video.

Das ausschliessliche Nutzungsrecht betrifft Gebäudeteile, welche eigentlich dem allgemeinen Teil des Gebäudes angehören, deren Nutzung aber durch einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingeschränkt wird. Solche Beschlüsse werden meist im Reglement der Gemeinschaft festgehalten. Das Recht zur Benutzung kann hier klar einem oder mehrerer Eigentümer oder Eigentümerinnen zugewiesen werden. Andere Personen dürfen diese Bereiche nur mit Zustimmung der jeweiligen Eigentümer und Eigentümerinnen benutzen. Dazu zählen beispielsweise Parkplätze, Balkone, Dachterrassen oder auch Sitzplätze.

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Als allgemeiner Teil eines Gebäudes versteht man all jene Teile, die allen Stockwerkeigentümern und Stockwerkeigentümerinnen gleich zur Verfügung stehen. Dazu zählen beispielsweise das Treppenhaus, Lifte, die Heizungsanlage oder auch nicht anders abgetrennte Kellerabteile. Auch Teile, die das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinflussen, gelten zum allgemeinen Teil. Hier können Fenster, die Fassade aber auch Rollläden und Brüstungen genannt werden. Weiter gehören elementare Gebäudeteile wie das Fundament, Tragende Mauern und Decken oder auch das Dach ebenfalls zum Allgemeinen Teil. Anpassungen und Veränderungen an diesen Teilen bedarf der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

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Die ordentliche Stockwerkeigentümerversammlung muss mindestens einmal im Jahr stattfinden. Das Datum der Versammlung wird durch den Jahresabschluss bestimmt, da eine der wichtigsten Aufgaben der Versammlung die Genehmigung der Jahresrechnung ist. Es gibt rechtlich keine Einschränkungen zur maximalen Anzahl von Versammlungen. Es können also durchaus auch mehrere im Jahr einberufen werden.

Detaillierte Informationen über die Organisation, die Einberufung und Aufgaben der Stockwerkeigentümerversammlung finden Sie im unten verlinkten Video.

Jedes Mitglied einer Stockwerkeigentümergemeinschaft hat automatisch das Recht an den Versammlungen der Gemeinschaft teilzunehmen. Jeder Stockwerkeigentümer oder Stockwerkeigentümerin, unabhängig davon ob er oder sie selbst in der jeweiligen Wohnung lebt, ist Teil der Gemeinschaft und hat somit das Recht zu den Versammlungen eingeladen zu werden. Es steht den Eigentümerinnen und Eigentümern aber frei die eigene Stimme anderes Mitglied zu übergeben oder sich von einer Drittperson an der Versammlung vertreten zu lassen.

Wird die Liegenschaft von einer Verwaltung bewirtschaftet, nimmt diese - oft in einer organisatorischen und sitzungsleitenden Funktion - an den Versammlungen teil. Ebenfalls können externe Teilnehmende eingeladen werden, sollten diese für die zu besprechenden Themen benötigt werden. Hier können beispielsweise Fachexpert/innen, Revisor/innen oder Bauunternehmen genannt werden.

Detaillierte Informationen über die Organisation, die Einberufung und Aufgaben der Stockwerkeigentümerversammlung finden Sie im unten verlinkten Video.

Neben den vorgeschriebenen gesetzlichen Bestimmungen zur Einberufung der Versammlung, können Stockwerkeigentümergemeinschaften zusätzlich weitere Vorschriften in ihrem Reglement bestimmen. Die Verwaltung beruft die Versammlung ein. Wenn keine Verwaltung beauftragt und keine bestimmte Regelung im Reglement festgelegt wurde, dann kann jeder Eigentümer selbst eine Versammlung einberufen. Analog zum Vereinsrecht kann eine Versammlung jederzeit einberufen werden, sofern ein Fünftel der Eigentümer dies verlangt. Die gilt sowohl für die ordentliche Versammlung, die mindestens einmal im Jahr stattfinden muss, als auch für ausserordentliche Versammlungen.

Detaillierte Informationen über die Organisation, die Einberufung und Aufgaben der Stockwerkeigentümerversammlung finden Sie im unten verlinkten Video.

Die Stockwerkeigentümerversammlung kann allgemein unter drei Voraussetzungen durchgeführt werden:

1. Rechtzeitige Einladung: Alle Stockwerkeigentümer und Stockwerkeigentümerinnen müssen rechtzeitig zur Versammlung eingeladen worden sein. Was dies bedeutet, wird gesetzlich nicht direkt vorgeschrieben. In der Praxis wird aber von einer Frist von 10-20 Tages ausgegangen. Die genauen Fristen werden meist im Reglement der Gemeinschaft festgehalten.

2. Ordnungsgemässe Traktandierung: Abstimmungen an der Versammlung dürfen nur durchgeführt werden und Beschlüsse gefasst werden, wenn diese "gehörig angekündigt" wurden. Dies bedeutet, dass die Punkte vorgängig in einer Traktandenliste mitgeteilt werden müssen. Eine spontane Beschlussfassung ist nicht zulässig, es sei denn das Reglement erlaubt dies genau und ausdrücklich.

3. Beschlussfähigkeit: Die Versammlung muss beschlussfähig sein.

Detaillierte Informationen über die Organisation, die Einberufung und Aufgaben der Stockwerkeigentümerversammlung finden Sie im unten verlinkten Video.

Unter Beschlussfähigkeit versteht man die Voraussetzungen, welche gegeben sein müssen, damit die Stockwerkeigentümerversammlung Abstimmungen durchführen und Entscheidungen treffen kann.

Um als beschlussfähig zu gelten müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Mindestens die Hälfte aller Eigentümerinnen und Eigentümer muss anwesend sein. Sollte die Eigentümeranzahl ungerade sein, dann muss die Mehrheit anwesend sein.

2. Die anwesenden Eigentümerinnen und Eigentümer müssen gleichzeitig mindestens zur Hälfte anteilsberechtigt sein (Wertquote).

3. Es müssen in jedem Fall mindestens zwei Eigentümerinnen und Eigentümer anwesend sein.

Detaillierte Informationen zur Beschlussfassung und zum Stimmrecht finden Sie im unten verlinkten Video.

Bei Abstimmungen an Stockwerkeigentümerversammlungen werden je nach Traktandum verschiedene Mehrheiten zur Annahme benötigt. Beschlüsse werden einstimmig angenommen, wenn alle stimmberechtigten Eigentümer und Eigentümerinnen vor Ort sind und für einen Beschluss stimmen. Wenn auch nur eine Person gegen einen Beschluss stimmt, ist die Einstimmigkeit nicht erreicht. Da diese Form von Beschlussfassung oft nicht einfach zu bewerkstelligen ist, kommt die Einstimmigkeit in der Praxis meist nur für Entscheidungen zur Anwendung, die besonders bedeutsam sind. Als Beispiele können hier die Änderung des Zwecks der Liegenschaft oder auch die Auflösung des eigentlichen Stockwerkeigentums genannt werden.

Detaillierte Informationen zur Beschlussfassung im Stockwerkeigentum finden Sie im unten verlinkten Video.

Bei Abstimmungen an Stockwerkeigentümerversammlungen werden je nach Traktandum verschiedene Mehrheiten zur Annahme benötigt. Beschlüsse werden mit dem einfachen Mehr angenommen, wenn die Mehrheit aller anwesender Stockwerkeigentümer und Stockwerkeigentümerinnen dafür stimmen. Dabei werden nur die Kopfstimmen gezählt. Meist wird jeder Wohneinheit eine Kopfstimme zugewiesen. Ehepartner, die zum Beispiel nur eine Wohnung besitzen, erhalten gemeinsam nur eine Kopfstimme. Wenn eine Person beispielsweise zwei Wohnungen besitzt, erhält sie auch zwei Kopfstimmen. Abwesende Eigentümer und Eigentümerinnen werden nicht berücksichtigt.

In der Praxis wird meist die Genehmigung des Protokolls, der Jahresrechnung oder des Budgets mit dem einfachen Mehr beschlossen.

Detaillierte Informationen zur Beschlussfassung im Stockwerkeigentum finden Sie im unten verlinkten Video.

Bei Abstimmungen an Stockwerkeigentümerversammlungen werden je nach Traktandum verschiedene Mehrheiten zur Annahme benötigt. Beschlüsse werden mit dem qualifizierten Mehr angenommen, wenn die Mehrheit aller anwesender Stockwerkeigentümer und Stockwerkeigentümerinnen dafür stimmen und diese gleichzeitig auch die Mehrheit der Anteile an der Liegenschaft besitzen. Dabei werden die Kopfstimmen sowie die Wertquote berücksichtigt. Dabei werden die Wertquoten aller Eigentümerinnen und Eigentümern berücksichtigt - nicht nur die der Anwesenden. Um Missverständnissen vorzubeugen ist es ratsam, im Reglement festzuhalten, wenn auch bei den Kopfstimmen alle Eigentümerinnen und Eigentümer berücksichtigt werden sollen und somit von der einfachen Mehr Regelung abgewichen wird.

In der Praxis wird meist die Anpassung oder Erlassung des Protokolls oder der Beschluss über nützliche Baumassnahmen mit dem qualifizierten Mehr beschlossen.

Detaillierte Informationen zur Beschlussfassung im Stockwerkeigentum finden Sie im unten verlinkten Video.